Oui, l'expert inspecte systématiquement les combles, le sous-sol et le vide sanitaire lorsqu'ils existent et sont physiquement accessibles. Ce sont précisément les zones où se concentrent les désordres les plus graves et les plus coûteux à traiter : charpente attaquée par des insectes xylophages ou des champignons lignivores, humidité ascensionnelle au niveau des fondations, défaut d'isolation thermique entraînant des déperditions importantes, infiltrations d'eau en toiture ou par les murs enterrés. L'expert utilise des instruments de mesure professionnels adaptés à chaque situation, notamment l'hygromètre pour quantifier le taux d'humidité, la caméra thermique pour détecter les ponts thermiques et les infiltrations, et le poinçon pour évaluer l'état du bois de charpente. Si un espace se révèle physiquement inaccessible lors de la visite, l'expert le mentionne explicitement dans son rapport et peut recommander des investigations complémentaires ciblées pour lever l'incertitude.

Les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le DPE, le diagnostic amiante, le constat de risque d'exposition au plomb et l'état relatif aux termites, répondent à des obligations réglementaires précises et encadrées par la loi. Cependant, ils ne couvrent pas des aspects essentiels de l'état du bâtiment : la solidité et la stabilité de la structure porteuse, l'état de la toiture et de la charpente, la conformité des travaux antérieurs aux règles de l'art et aux DTU, le fonctionnement des réseaux d'eau et de chauffage, ou encore la qualité de la ventilation. L'expertise avant achat est une évaluation technique globale et indépendante qui analyse l'ensemble du bâtiment composant par composant et chiffre les travaux nécessaires poste par poste. Les diagnostics obligatoires et l'expertise sont donc parfaitement complémentaires : les premiers satisfont les exigences légales, la seconde vous donne une vision complète et actionnable de l'état réel du bien.

C'est effectivement l'un des principaux atouts de l'expertise avant achat et la raison pour laquelle la plupart des acquéreurs y recourent. Le rapport d'expertise documente chaque désordre constaté de manière factuelle et rigoureuse, avec des photographies annotées et datées, des mesures instrumentales précises et des références aux normes et DTU applicables. Il chiffre ensuite les travaux de remise en état poste par poste, en distinguant les interventions urgentes des travaux programmables à moyen terme. Ces éléments factuels et techniques sont difficilement contestables par le vendeur ou son agent immobilier car ils reposent sur des constats objectifs et vérifiables. En pratique, la grande majorité des acquéreurs accompagnés par un expert obtiennent une réduction significative du prix de vente qui couvre très largement le coût de l'expertise elle-même, ce qui en fait un investissement particulièrement rentable.

Les désordres les plus fréquemment découverts lors des expertises avant achat concernent en premier lieu l'humidité cachée derrière des revêtements muraux ou des peintures récemment posés pour masquer le problème, ainsi que les fissures structurelles dissimulées par un ravalement de façade ou un enduit de rebouchage superficiel. L'expert identifie également régulièrement des extensions ou des modifications réalisées sans autorisation d'urbanisme, ce qui expose l'acquéreur à des risques juridiques importants. Les installations électriques vétustes et non conformes à la norme NF C 15-100 figurent parmi les non-conformités les plus courantes, tout comme les problèmes de toiture invisibles depuis le sol mais détectables lors d'une inspection en combles. Les défauts de ventilation, entraînant condensation et développement de moisissures, sont également très répandus dans les biens anciens. Enfin, les problèmes d'assainissement non collectif défaillant ou non conforme constituent un poste de travaux souvent sous-estimé par les acquéreurs.

Pour une maison individuelle, la visite d'expertise dure en moyenne deux à trois heures sur site, ce temps étant nécessaire pour inspecter méthodiquement l'ensemble des composants du bâtiment, des fondations jusqu'à la toiture, en passant par les combles, le sous-sol et les abords extérieurs. Pour un appartement, la durée de la visite est généralement de une heure trente à deux heures, auxquelles s'ajoute l'inspection des parties communes accessibles telles que la cage d'escalier, les locaux techniques, la toiture-terrasse et le parking souterrain. Le rapport complet, illustré de photographies annotées et accompagné du chiffrage des travaux, est remis sous quarante-huit à soixante-douze heures ouvrées suivant la visite. En cas d'urgence liée à un compromis de vente imminent ou à une date butoir de rétractation, un délai de remise réduit peut être convenu avec l'expert dès la prise de contact initiale.